La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità che estende finalmente l’accesso ai bonus edilizi anche a quegli edifici per i quali è stato ottenuto un titolo abilitativo edilizio in sanatoria tramite i condoni edilizi nazionali del 1985, 1994 e 2003. Questa decisione segna un cambio di rotta rispetto a una prassi giurisprudenziale consolidata, supportata anche dalla recente sentenza della Corte Costituzionale numero 119 del 2024, che limitava l’accesso a tali incentivi.
Per lungo tempo, chi aveva regolarizzato una costruzione nata in modo abusivo attraverso un condono si era trovato di fronte a una forma di discriminazione normativa. In particolare, gli edifici condonati non potevano beneficiare delle premialità volumetriche, ossia gli incentivi regionali che consentono di ampliare il volume degli immobili, ispirati al modello del Piano Casa varato durante il Governo Berlusconi IV nel 2008. La motivazione alla base di questa esclusione era che, pur essendo sanati, questi immobili avevano origine irregolare e pertanto non potevano ricevere ulteriori vantaggi.
Questa distinzione è stata ribadita da numerose sentenze, con la Corte Costituzionale che ha confermato la legittimità di questa differenziazione, mantenendo così una sorta di “cittadinanza di serie B” per milioni di proprietari. I condoni, quindi, non garantivano l’accesso alle stesse opportunità di chi aveva seguito le procedure edilizie ordinarie.
La svolta nella legge di bilancio 2026
Con l’approvazione della legge di bilancio per il 2026, il legislatore ha inserito un passaggio normativo che modifica radicalmente questo scenario. Ora, le premialità volumetriche potranno essere riconosciute anche per gli immobili con titolo abilitativo in sanatoria ottenuto attraverso i condoni degli ultimi quarant’anni. Questo significa che i proprietari di tali immobili potranno finalmente sfruttare le agevolazioni per l’ampliamento volumetrico previste dalle normative regionali.
Questa novità rappresenta un tentativo concreto di riequilibrare una situazione considerata da tempo penalizzante per chi ha regolarizzato il proprio immobile pagando le somme dovute allo Stato. Tuttavia, la norma dovrà ancora essere interpretata e confermata dai tribunali nei prossimi mesi, poiché si tratta di un’inversione rispetto a consolidati orientamenti giurisprudenziali.
Va segnalato che l’emendamento sulla mini riapertura del condono del 2003, pensato soprattutto per la regione Campania, è stato trasformato in un ordine del giorno e non è stato inserito nel testo definitivo della manovra, con la possibilità che venga riproposto in futuro.
La nuova apertura verso gli immobili condonati si inserisce in un contesto di conferma delle principali agevolazioni edilizie per il 2026. Nonostante la significativa contrazione delle detrazioni operata dalla legge di bilancio 2025, che aveva eliminato tutte le detrazioni superiori al 50%, per il 2026 sono stati prorogati i bonus casa con aliquote al 36% e al 50%.
Per poter beneficiare della detrazione al 50%, è necessario essere proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile e avere la residenza principale nell’abitazione oggetto dei lavori. Le agevolazioni riguardano:
- l’Ecobonus per l’efficientamento energetico (installazione di pompe di calore, sostituzione infissi, ecc.);
- il Bonus Ristrutturazioni per interventi su murature e impianti;
- il Sismabonus per la messa in sicurezza antisismica, inclusa la versione dedicata agli acquisti.
Il bonus mobili è stato confermato con detrazione del 50% per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, con una spesa massima di 5.000 euro, a condizione che i lavori edilizi siano iniziati dall’inizio dell’anno precedente all’acquisto.
Le agevolazioni che decadono e le prospettive dal 2027
Non tutte le agevolazioni vedranno proroghe oltre il 2025. Il bonus barriere architettoniche al 75% si concluderà il 31 dicembre 2025, anche se resterà disponibile lo sconto base del 50% per la rimozione delle barriere.
Il Superbonus, la maxi agevolazione introdotta a metà 2020, termina anch’esso con la fine del 2025. Dopo quasi cinque anni, la misura non è stata inclusa nella legge di bilancio 2026 e non sarà più fruibile.
Per il 2027 è prevista una ulteriore riduzione delle aliquote, che scenderanno al 36% per le prime case e al 30% per le seconde abitazioni, salvo interventi legislativi che possano modificare questo quadro.
